房产公司会计科目营改增(房地产企业营改增会计怎么做账?)

1.房地产企业营改增会计怎么做账?

营改增后房地产开发企业账务处理方式的转变

(一)核算方式变化.

1、以往缴纳营业税时,税率为5%,营改增后其税率和计税方法也发生了变化.一般纳税人适用一般计税方法,如不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权等,税率为11%;小规模纳税人以及二手房交易等则适用简易计税方法,按照5%的征收率征收增值税.

2、对于按照11%的增值税率缴纳增值税的房地产开发商一般纳税人,在计算销售房地产增值税额时,向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除.此外,开发成本占比较大的建安成本也纳入进项税抵扣.3、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.

(二)会计处理的变化.

房地产开发企业在实行营改增之后,企业需要缴纳的增值税应该属于价外税,也就是房地产开发企业销售总额度中划去一部分,因此,房地产开发企业的总营业收入将会一定程度上减少.由于营改增之后购买的商品以及获得的劳务取得的进项税额可以按照税额抵扣办法进行相应抵扣,可以看出,房地产开发企业的营业成本将会得到一定的降低.而后房地产开发企业实施营改增之后不用缴纳营业税,企业的营业税额也将大幅度降低.最终,依据上述营业收入、营业成本以及营业税额的变化最终将导致房地产开发企业的利润总额以及净利润将会减少.

2.营改增前房地产应交哪些税费?会计分录如何做?

土地增值税,营业税,印花税,企业所得税。

1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5.小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6.小规模纳税人销售其自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

7.房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

8.房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。

9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

10.个体工商户销售购买的住房,应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

11.其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

计提时

借:管理费用-税金

贷:应交税金--房产税

缴纳时

借:应交税金--房产税

贷:银行存款(或现金)

房产公司,会计科目,营改增

3.营改增后房地产企业的应交税费科目应该怎么设置

根据财会[2016]22号文件设置科目。

增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。

(一)增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中:

1.“进项税额”专栏,记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额;

2.“销项税额抵减”专栏,记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额;

3.“已交税金”专栏,记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额;

4.“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏,分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额;

5.“减免税款”专栏,记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额;

6.“出口抵减内销产品应纳税额”专栏,记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额;

7.“销项税额”专栏,记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额;

8.“出口退税”专栏,记录一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额;

9.“进项税额转出”专栏,记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。

(二)“未交增值税”明细科目,核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额,以及当月交纳以前期间未交的增值税额。

(三)“预交增值税”明细科目,核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等,以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

(四)“待抵扣进项税额”明细科目,核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证,按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。包括:一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额;实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。

(五)“待认证进项税额”明细科目,核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括:一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣,但尚未经税务机关认证的进项税额;一般纳税人已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。

(六)“待转销项税额”明细科目,核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产,已确认相关收入(或利得)但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。

(七)“增值税留抵税额”明细科目,核算兼有销售服务、无形资产或者不动产的原增值税一般纳税人,截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额按照现行增值税制度规定不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额。

(八)“简易计税”明细科目,核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。

(九)“转让金融商品应交增值税”明细科目,核算增值税纳税人转让金融商品发生的增值税额。

(十)“代扣代交增值税”明细科目,核算纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。

小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目,不需要设置上述专栏及除“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”外的明细科目。

4.房地产企业营改增会计应该怎么建账

营改增后房地产企业账务处理怎么做?房地产开发企业会计核算处理根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)规定,发生相关成本费用允许扣减销售额即增值税差额纳税(房地产行业为差额纳税)的,房地产企业按照规定土地价款等允许抵扣的税额,冲减房地产企业主营业务成本,即在会计核算,按规定土地成本销项抵减的税额不冲减收入,直接冲减成本,会计分录如下:借:应交税费-应交增值税(销项税额抵减)贷:主营业务成本营改增后房地产开发企业账务处理方式的转变(一)核算方式变化.1、以往缴纳营业税时,税率为5%,营改增后其税率和计税方法也发生了变化.一般纳税人适用一般计税方法,如不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权等,税率为11%;小规模纳税人以及二手房交易等则适用简易计税方法,按照5%的征收率征收增值税.2、对于按照11%的增值税率缴纳增值税的房地产开发商一般纳税人,在计算销售房地产增值税额时,向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除.此外,开发成本占比较大的建安成本也纳入进项税抵扣.3、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税. (二)会计处理的变化.房地产开发企业在实行营改增之后,企业需要缴纳的增值税应该属于价外税,也就是房地产开发企业销售总额度中划去一部分,因此,房地产开发企业的总营业收入将会一定程度上减少.由于营改增之后购买的商品以及获得的劳务取得的进项税额可以按照税额抵扣办法进行相应抵扣,可以看出,房地产开发企业的营业成本将会得到一定的降低.而后房地产开发企业实施营改增之后不用缴纳营业税,企业的营业税额也将大幅度降低.最终,依据上述营业收入、营业成本以及营业税额的变化最终将导致房地产开发企业的利润总额以及净利润将会减少。

5.营改增后房地产公司预收房款如何做会计分录

例:某房地产开发公司开发甲房地产项目,2016年5月18日,预售房屋一套,售价100万元,同时,收到客户乙交付的预售款80万元,该项目按简易计税方法计算,征收率5%。

会计处理如下:(单位:万元,下同)

1。预收房款

(1)收到预售款时

借:银行存款80

贷:预收账款80

(2)预缴申报

国家税务总局公告2016年第18号文件规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)*3%。

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

借:应交税费——预交增值税(简易预缴)2.29

贷:银行存款2.29

6.营改增房地产预收房款怎么会计处理

营改增后,房地产企业预收房款的税会处理 营业税时期,房地产企业在预收房款时,即达到营业税纳税义务时间,在不动产所在地申报缴纳营业税。

营改增后,房地产企业预收房款,未达到增值税纳税义务时间,只是需要在不动产所在地预缴增值税。但如果对预收款开具了发票,则达到了纳税义务发生时间,需要在机构所在地申报增值税,当然现在很多地方政策对预收房款要求不开发票不申报等,这个要注意账务处理是不同的。

最终确认收入时,还需要计提增值税,如何即反应业务实质,又帐表相符,账务核算又简便易行,就此笔者谈谈自己的观点。以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例: 1、预收房款111万元,并开具发票 借:银行存款 111 贷:预收账款——已开票 111 2、在不动产所在地预缴增值税 借:应缴税费——未交增值税 3(111÷1.11*3%) 贷:银行存款 3 文件依据:(国家税务总局2016年第18号) 应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)*3% 适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

3、在机构所在地申报 借:其他应收款——预缴税款 11(111÷1.11*11%) 贷:应缴税费——应交增值税(销项税额) 11 文件依据:财税2016年36号文件规定,纳税义务发生时间,先开具发票的,为开具发票的当天。开具了发票,应在机构所在地申报增值税。

说明:对于房地产企业预收款,现在很多地方政策,一般要求不开具发票,或者开具零税率发票,或者只预缴税款不申报,这些情况下,就不需做以上分录,后续也不需冲销上述分录。而是待达到纳税义务一并申报时账务处理。

本文主要涉及在预收房款开具发票申报时对重复计税的账务处理。 说明,这里的“其他应收款”科目,是笔者个人的建议。

原因是如果冲减预收账款,则将预收账款冲成不含税价,一是不好对账,二是非常容易混乱,这也是在实践中的经验教训。当然也可选择适合自己企业的处理方式。

4、取得进项税2万元。 借:应缴税费——应交增值税(进项税额) 2 贷:应付账款等 2 5、转出未交增值税 借:应缴税费——应交增值税(转出未交增值税) 9(11-2) 贷:应缴税费——未交增值税 9 说明:房地产企业在预收房款开具发票时,即达到了增值税纳税义务时间,笔者认为此时即可计算扣除预收房款对应的土地款,为行文简便,土地扣除放在后面一起处理,结果是一致的,特此说明。

6、缴纳增值税 借:应缴税费——未交增值税 6(9-3) 贷:银行存款 6 共应缴纳增值税=11-2=9万元;预缴了3万元,补缴了6万元,合计缴纳9万元,核对相符。 7、实现收入,假设房款为333万元。

借:应收账款 333万 贷:主营业务收入 300 贷:应缴税费——应交增值税(销项税额) 33 借:预收账款——已开票 111 贷:应收账款 111 说明:预收账款和应收账款互相冲销,是笔者个人的建议,主要是因为之后需要冲销因预收房款重复计提的增值税,按照预收账款的余额可以有一个核对的关系。 8、土地款差额扣除 计算的可以差额扣除的土地款为33.3万元。

借:应缴税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)3.3(33.3÷1.11*11%) 贷:主营业务成本——土地成本 3.3 9、冲销重复计提的增值税 借:其他应收款——预缴税款 -11 贷:应缴税费——应交增值税(销项税额) -11 可借鉴以下公式: 应冲销的税额=(预收账款期末余额-预收账款期初余额)÷1.11*11%=(0-111)÷1.11*11%=-11 如果预收账款(已开票)期末余额大于期初余额,说明应补提增值税。 说明:虽然收入为300万元,销项税额为33万元,但开具发票只能开具222万元(333-111),销项税额为22万元。

因之前已经开具了111万元的发票。申报表中的销项税额为22万元,账务上的销项税额也是22万元,帐表相符。

10、转出未交增值税 借:应缴税费——应交增值税(转出未交增值税) 18.7(33-11-3.3) 贷:应缴税费——未交增值税 18.7 缴纳增值税: 借:应缴税费——未交增值税 18.7 贷:银行存款 18.7 统算:应纳增值税=销项税33-进项税2-土地扣除3.3=27.7万元; 预缴增值税3+补缴增值税6+缴纳增值税18.7=27.7万元 核对相符。

7.营改增房地产预收房款怎么会计处理

1. 当企业收到预售款项时,由于不符合收入的确认原则,不确认收入,而是作为负债计入预收账款。

2. 待房屋交给购买方时,再确认收入。

3. 对于预售收入,按规定应缴纳的营业税及土地增值税等,房地产企业直接在应交税费的借方反映,销售收入实现时,再将预缴税费转入营业税金及附加。

1. 会计处理,xxx年度收到预售房款,借,银行存款 xxxx,贷:预收账款xxxx。

2. 预缴营业税,城建税和土地增值税,借:应交税费,应交营业税,xxx应交税费,应交城建税xxx。

3. 应交税费,应交教育费附加,xxx,应交税费,应交土地增值税,xxx,贷,银行存款 xx。

4. 支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费,借,管理费用,工资 xx,管理费用,业务招待费xx,销售费用,广告宣传费 xxx,贷:银行存款 xxx。

5. 年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理。

房产公司会计科目营改增

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